Lüneburg, September 2022

Eine warme Dusche, ein wohltuendes Bad oder der Geschirrabwasch mit heißem Wasser: Für viele ist das Normalität. Zwar achten Verbraucher zunehmend darauf, Energie zu sparen. Doch etwas Luxus sollte es dann schon noch sein.
Andererseits steigen die Energiekosten für Strom, Gas und Öl immer weiter. Da heißt es: Sparen so gut es geht. Aber dürfen Vermieter sogar darüber bestimmen, wie viel Energie ihre Mieter verbrauchen?

Als Hausbesitzer kann man selbst darüber bestimmen, wann man heiß duschen möchte oder wie warm das Badewasser sein soll. Ist das als Mieter ebenfalls möglich oder sind diese auf den guten Willen ihrer Vermieter angewiesen?
Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache zu gewähren. Dazu gehört laut Rechtsprechung der Gerichte auch die Warmwasserversorgung, und zwar „rund um die Uhr.“ Der Vermieter muss also die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr über 24 Stunden am Tag in Betrieb halten. Er muss dabei zudem durchgehend ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50 °C zur Verfügung stellen.
Ein Vermieter darf deshalb die Temperatur des Warmwassers grundsätzlich nicht einseitig reduzieren. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn alle Mietparteien im Haus einer solchen Absenkung der Wassertemperatur – und zwar ausdrücklich – zustimmen. Ein bloßer Aushang im Flur oder eine Information durch den Vermieter reicht insoweit nicht aus.
Ein Vermieter darf auch nicht einseitig festlegen, zu welchen Tageszeiten warmes Wasser verfügbar ist und wann nicht. Auch hiervon kann nur abgewichen werden, wenn entweder sich alle Mietparteien im Haus damit einverstanden erklären oder wenn dies im Falle durchzuführender Reparatur-, Wartungs- oder Baumaßnahmen erforderlich ist. Solche Arbeiten müssen dann aber auch frühzeitig gegenüber den Mietern angekündigt werden.
Wassertemperaturen von weniger als 40 °C oder die zeitweilige Einstellung der Warmwasserversorgung stellen einen Mietmangel dar. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe. Er kann daneben auch die Miete kürzen, so lange das Wasser nicht warm wird bzw. es ihm nicht zur Verfügung steht. Der Mieter darf allerdings zum Beispiel nicht erwarten, dass schon nach ein paar Sekunden Wasser mit einer entsprechend hohen Temperatur aus dem Hahn kommt. Gerichte halten es teilweise für zumutbar, dass der Mieter das Wasser kurze Zeit ablaufen lassen muss, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt. Nach einem Urteil des AG Schöneberg muss spätestens nach 10 Sekunden bzw. höchstens nach 5 Litern Wasserverbrauch eine Temperatur von 45 °C zur Verfügung stehen. Nach einem Urteil des AG Berlin-Mitte muss der Mieter bis 15 Sekunden warten bis das Warmwasser eine Temperatur von 40 °C und 30 Sekunden warten bis das Warmwasser eine Temperatur von 55 °C erreicht hat. Wer aber beispielsweise 5 Minuten warten muss, bis das Wasser 40 °C warm wird, kann die Miete um 10 % kürzen. Wird das Wasser nur 36,5 °C warm, soll man nach Auffassung der Gerichte zwar damit putzen können, diese Temperaturen sollen indes zum Baden und Duschen ungeeignet sein.
Wichtig aber ist immer, dass der Mieter den Mangel bei seinem Vermieter anzeigt und entsprechend dokumentiert, ehe er die Miete mindert.

Autor: Jörg Marquard, Rechtsanwalt und Notar; Wöbken, Braune & Kollegen